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    1. 轉眼已經步入2020年,回首2019年上海樓市,可以簡單地概括如下:商品房成交量整體“先揚后抑”,即先提升后下降。從三月小陽春,市場熱度短暫提升后步入整體平穩狀態,直到8月份臨港自貿新片區限購政策微調后再次激發市場潛力,促成一波成交量;然而預想之中的“金九銀十”并未出現,所以自九月份到年底,樓市成交量持續下降,略顯冷清,但價格基本保持平穩。

      具體而言,根據中指研究院數據顯示,20192月初受春節假期影響,成交先降后升,月末下降;3月初延續平穩態勢,隨后先下降又持續上升;4月、5月成交量持續波動,6月首周成交量下降,隨后持續回升。7月、8月則是延續震蕩下行再趨穩上行的態勢;9月前兩周,成交持續下滑,下旬成交持續上行。而10月首周成交再度下行。

      從政策角度來看,全國整體的基調是“穩地價、穩房價、穩預期”,上海也沒有發布樓市相關的重磅政策,以影響平穩態勢。即使針對臨港片區限購政策略微松綁,也只是為了引進人才,帶動當地的經濟貿易,并未全面開放限購,導致房價大幅度上漲。

      從價格上看,因限購限貸政策升級以及調控政策的持續籠罩,2019年上海商品住宅成交價格保持穩定。根據中指研究院總結的數據顯示:2019年全年商品住宅成交均價為54090/平米,較18年同期上漲1.88%。對成交價位進行細分,其中 500-1000萬總價段仍為成交主力,占比為32.4%,較18年全年提升0.4個百分點。400-500萬總價段成交占比提升幅度最大,為16.1%,較18年提高2.9個百分點。200-300萬總價段成交占比下降幅度最大,為13.1%,較18年下降3.9個百分點。其他總價段產品成交占比變化均不大。不同區域的成交均價及漲幅也有所不同:靜安、黃浦、盧灣(新黃浦區)、長寧、虹口商品住宅成交價格均破10萬元/平米;崇明、金山成交價較低,成交價低于3萬元/平方米。價格同比漲幅方面,青浦、南匯價格漲幅超過10.0%;盧灣跌幅超過5%。

      不難發現,偏遠地區如崇明區、金山區因交通不便利、配套設施不健全等原因,其成交價格穩中有降,而靠近市中心等繁華地區的房價依舊高位運行;改善型客戶的需求逐漸擴大,200-300萬總價段的成交量在下降,500-1000萬總價段以及400-500萬總價段的成交量上升速度較快,說明從小戶型置換到大戶型、以及從偏遠地區搬遷到繁華地區的購房者數量正在提升。


      數據來源:中指研究院

       

      最后再來看一下上海二手房市場,三月樓市小陽春態勢讓二手房住宅成交量同比上漲30.7%,而到了5月份之后成交持續走弱,成交套數在3、4月份達到月均2.5套的高峰,此后逐月下滑,10月成交套數僅1.58萬套,11月回升至1.77萬套。2019年前11個月,上海二手房成交套數為20.9萬套,達到近三年的成交高點。此外,住房成交價格在36800/平米-39500/平米的價格區間波動。處于該均價的地區基本集中在奉賢、青浦、松江、南匯、寶山、浦東等地區,既不繁華也不偏遠,說明剛需客戶的數量依舊龐大,購房者對交通的便利性、周邊資源都有一定的要求。

      2020年上海樓市趨勢預測

      基于2019年的整體情況來看,三月之所以成交量“暴增”,是因為距上海限購政策的出臺剛好滿三年,很多人的限購資格得到解禁,無論是對于買方還是賣方而言,房產成交的需求都得到釋放,但結果是熱度的提升只是階段性的;同理,臨港片區的限購政策放松,對上海樓市的利好影響也是短期而有限的。限購、限貸政策從未從根本上放松,樓市趨于理性。專家預計,2020年上海房地產市場調預計仍將以穩為主,緊縮之勢延續;需求端觀望情緒仍然較大,成交量難以持續放量,房價也將維持平穩走勢。由此可以推測,接下來的一年里在價格方面,房價既不會大漲,也不會大跌。


      2020年01月17日

      2019年上海房地產市場略回暖,新房二手房成交量均為2017年來最高值
      舊區改造成效如何 上海房地產市場怎么看 應勇市長這樣說

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      2019年上海房地產市場小結, 2020年有何變化?

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