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    1. 土地市場:

      2019年成交建面同比增長8.5%


         2019年上海共成交320幅土地,土地成交建筑面積2383.8萬平方米,同比增長8.5%;土地出讓金1999.1億元,同比增長3.7%。其中,純住宅用地成交建面同比增長25.6%,低溢價率仍是主流。

          從上海市歷年土地成交建筑面積及同比增速來看,2019年土地成交建筑面積為2583.8萬平方米,同比增長8.5%。觀察歷史數據可知,2016年土地成交建筑面積到達低點后,2017年步入上升通道,2018年同比增速放緩,而2019年同比增速回落,在重租賃和嚴管控的背景下,加之下半年房企融資渠道全面收緊,房企拿地也更理性謹慎。

         上海市歷年土地成交建筑面積及同比增速   數據來源: CRIC、易居研究院



      新房市場:

      2019年供小于求,量價穩中略升


          1. 2019年新房成交量同比增長19.0%

          12月,上海新建商品住宅成交面積為68.6萬平方米,環比下降2.3%,同比增長33.5%;新增供給面積73.7萬平方米,環比增長52.2%,同比下降45.3%。12月上海共有30個新建商品住宅項目進入市場,臨近年關供給明顯增加,但并未推高12月新房的成交。

          回顧2019年月度成交數據,除去4月的小陽春和8、9月的臨港新政明顯利好,其他月份成交量都較為平穩??傮w來看,新房市場成交乏力,上漲動力明顯不足。

          年度數據來看, 2019年上海新建商品住宅成交面積約769.2萬平方米,同比增長19.0%;新增供給面積762.9萬平方米,同比下降7.0%。2017年商品住宅供應為2006年以來最低水平,2018年供給放量,但高供給并未推動成交量的上行,2019年供給略下滑,供小于求,成交量為近三年的最高值。從短周期來看,類似于2012年。參照2013年,預計2020年新建商品住宅成交量將小幅增長。

         上海市歷年新建商品住宅供應與成交面積數據來源: CRIC、易居研究院


          從環線來看,在占比上,2019年內環內以及外環以外的新房成交量較2018年有所增長,其中,外環以外的新房成交面積達74%。在同比上,內環內成交面積同比增長42.0%尤為顯著,市區入市項目增加,2019年上海樓市持續限價高壓,開發商恐捂盤惜售等市場回暖無望,趁著小陽春上半年釋放了部分市區盤。郊環外成交面積同比增長31.1%,主要是臨港新政利好所致。

          2. 12月新房成交均價環比上漲6.0%

          12月上海新建商品住宅成交均價為56259元/平方米,環比上漲6.0%,同比下跌9.0%。12月新房成交均價環比有所上升,考慮到新房成交均價主要受成交項目結構影響,從成交金額來看,排名在前五的綠寶園、大名城紫金九號項目,成交均價均超過6萬,使得12月新房成交均價較11月有所上漲。預計后續上海新房價格將維持相對平穩的態勢。

          年度數據來看,2019年上海新房成交均價為54499元/平方米,同比上漲2.0%。觀察歷史數據可知,從成交均價來看,自2006年至2019年,上海房價整體呈現上漲的走勢;從同比漲幅來看,2018年和2019年成交均價同比漲幅大幅收窄,2019年同比漲幅處于歷史較低值。上海新房房價深受政策調控影響,2011年和2012年接近于零的同比增速是因為一系列限購限貸的調控政策,有效地遏制了房價。上海樓市調控政策難放松,預計2020年成交價格大概率將盤整。


      歷年上海商品住宅成交均價與同比漲幅    數據來源: CRIC、易居研究院


          3. 12月存銷比為11.4個月

      截止到2019年12月底,上海新建商品住宅庫存總量為773萬平方米,環比增長0.0%,同比增長11.5%。上海新建商品住宅存銷比為11.4個月,比11月增加0.1個月。觀察歷史數據,2019年3-9月存銷比下行,10-12月存銷比處于盤整態勢,目前處于合理區間。



      二手房市場:

      2019年供量增價穩

          1. 2019年二手房成交量同比增長44.8%

          12月上海二手住宅成交近2.0萬套,環比增長11.2%,同比增長27.6%。月度數據來看,雖11、12月成交量出現年末翹尾止降轉增,但仍處于2019年4月以來的下行通道,不改二手房市場降溫的態勢,市場交易情緒在小陽春后持續走弱。除了個別月份,2019年單月成交量的絕對值不低,絕大多數月份月成交可達到2萬套的歷史平均水平。

          2019年上海二手住宅累計成交約23.7萬套,同比增長44.8%。結合歷史數據來看,二手房成交量波動規律較明顯。2009年成交量大增,市場經歷了3年低迷期后,2013年成交量開始回升,隨即2014年成交量再度下滑。2015年及2016年成交量明顯高于2009年,市場出現2年低迷后回升,2019年回升幅度不及2013年。預計2020年二手房成交量大概率不會像2014年那樣出現大幅萎縮,考慮到2019年成交量基數較大,預計同比也不會出現大幅增長。


      上海市歷年二手住宅成交量  

      數據來源:上海二手房指數辦公室、易居研究院

          2. 11月二手房價格環比漲幅為0.0%

          11月,上海二手住宅價格環比漲幅為0.0%,同比上漲1.1%。按統計局統計口徑來看,受2018年“731”會議影響,二手住宅價格自2018年7月至2019年2月,連續了8個月環比下跌。3月起環比轉負為正,5-8月環比進入盤整期。同比曲線的波動具有一定的周期性,連續兩三年同比漲幅在正區間,隨后步入負區間。 

          2015年至2016年10月,樓市繁榮期二手房同比漲幅不斷擴大至過去12年來最高點36.7%,因此房價下跌調整期也較長??紤]到2019年上海二手房月成交量較2018年同期均有所增長,預計二手房價格同比繼續上漲。

      上海市二手房價格指數  數據來源:國家統計局、易居研究院

       本文轉載自微信公眾號:易居研究院

      2020年01月17日

      連續四年成交突破千億元 外資仍熱衷投資上海房地產
      2019年上海房地產市場小結, 2020年有何變化?

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      2019年上海房地產市場略回暖,新房二手房成交量均為2017年來最高值

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